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教培機構退租潮來襲

程璐洋2021-08-20 08:26

經濟觀察報 記者 程璐洋 當一個高速發展的行業被強制按下暫停,龐大的身軀不會即刻熄火。

“雙減“政策的出臺,喊停了學科類教育培訓機構的高歌猛進。7月24日,中共中央辦公廳、國務院辦公廳發布《關于進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》(以下簡稱“雙減“政策),要求堅持從嚴審批機構,嚴禁資本化運作,建立培訓內容備案與監督制度,嚴控學科類培訓機構開班時間,學科類收費納入政府指導。全面開展的治理工作確定北京、上海、廣州、成都等城市為全國試點,內容包括“堅決壓減學科類校外培訓、合理利用校內外資源、強化培訓收費監管”等方面。

北京,作為中國教育高地之一,擁有教培巨頭好未來、新東方,還誕生了大批互聯網在線教育公司,猿輔導、作業幫、有道精品課、大力教育都在這里生長,因而,北京的“雙減”細則也格外引人關注。

8月14日,北京印發共31條“雙減”措施,確保學生過重作業負擔和校外培訓負擔、家庭教育支出和家長相應精力負擔于2021年底前有效減輕、兩年內成效顯著。

倒計時啟動,教育機構開始撤退,次生影響正在發酵,在大規模裁員的同時,教培組織的退租也在次第發生,這對實體商業帶來了顯而易見的影響。2019年起,校外教培行業迅速生長,一方面帶來了公司總部辦公面積的需求擴張,另一方面也在商業街區中快速鋪設線下門店。倒計時響起,教培機構有撤退,也有觀望。

宇宙補課中心

時間在高思教育的門店里凝固了。

銀網中心位于北京市海淀區知春路113號,也就是號稱“宇宙補課中心”的海淀黃莊。地上17層的這棟寫字樓,曾經過半的空間里,駐扎著新東方、高思教育、樸新教育、桔子樹、豆神美育等教培機構。這些名字聚集起來,幾乎代表著國內教育培訓機構的半壁江山。

樓背后,是北京大學附屬中學。在通往校門口的一層臨街面,一整排高思教育的門店在提醒著這個行業曾經的熱鬧與風光。

8月17日,高思教育的銀網中心門店大門緊閉,前臺空無一人,不少房間被貼上封條。“今日已消毒”的簽字,停留在8月3日。超過兩層的高思教育門店內,被分割成4平方米的小房間,最大標號是51,一切物品的擺放顯示出這里曾經對效率的追求。但現在,四下靜悄悄,偶爾有員工來拿走一些物品。

轉到銀網中心的西配樓,寫著高思1對1的標志。周二下午,這里還有三五組學生在1對1上課,關于“細胞壁、X軸、Y軸”的講解,不時從他們的房間內飄出。

在西配樓一層的文具店老板看來,新東方、好未來和高思是教育培訓行業的前三名。他在這里開了十幾年的文具店,剛來的時候,海淀黃莊的租金每平方米只要幾塊錢,現在已經翻了兩番。多年來,不管什么時候,聚集頂尖教育資源的海淀黃莊,房子從來不愁租。

他指著對面的北京大學附屬中學告訴經濟觀察報記者,學校曾用800萬元/間的價格收購了一排餐飲門店,“租戶都說不搬,一家家談,拿錢,最后不都搬了?”他說的那排餐飲店現在已經成為北大附的用地。

這位老板說,雖然隔壁的高思大面積退租,但早有了新租戶簽約,大廈業主還未透露新租戶信息,“甭管是誰,到時候開出來就知道了”,老板一臉平常,說這才是海淀黃莊的常態。

銀網中心的東側,是高思理想大廈。這棟在地圖顯示為理想大廈的寫字樓,門口的石碑也寫著理想大廈,在大樓正面,卻樹起高思理想大廈的牌子。據隔壁文具店老板說,是因為高思在這里也租下了大面積作為總部辦公使用,“人直接冠名了”。

和銀網中心一樣,理想大廈內的高思教育也已經暫停營業,不過關閉的大門背后還有時不時走過的員工和亮起的燈光。

一位常駐中關村區域的代理行從業者告訴經濟觀察報,目前海淀黃莊內的教育機構明確退租的并不多,除了高思已退租其在理想大廈的1萬平方米面積,其余大部分機構還在觀望或和業主溝通。

海淀黃莊不愁租,上述從業者也這樣說。

據地產咨詢機構高力國際,海淀黃莊地鐵站附件步行15分鐘范圍,甲級寫字樓的2021年二季度平均凈有效租金(折算免租期后)為12元/月/平方米,空置率約0.3%。雖然海淀黃莊大部分物業為非甲級項目,但整體空置率仍為北京市場較低水平,也就是說,供不應求。

互聯網教培大本營

和傳統教育機構聚集的海淀不同,互聯網教育培訓企業們,大本營在望京。

互聯網教育培訓企業中,猿輔導和作業幫作為在線K12頭部平臺融資迅速。2020年,兩家企業總融資額,合超350億元。其中猿輔導完成四輪融資,總額達35億美元,這使其估值一度超170億美元,在全球教育科技獨角獸中排名第一。

猿輔導在望京主要租用了三棟樓,包括利星行中心、首開廣場和望京SO-HOT3。

望京SOHOT3的租賃部員工表示,目前猿輔導還沒有正式提出解約,不過“差不多月底會搬走,新租戶九月初能進場”,目前包括5、6、10、18、20、23、29、31、32、36、37、38、41等樓層可以帶看,其中包括猿輔導所在的辦公室區域。

此外,多位寫字樓行業從業者均表示,除了猿輔導準備退租的望京SOHOT3,還未聽說其他機構有退租發生。

其中一位機構從業者解釋,因為在線教育企業在望京租用面積都比較大,“基本過萬(平方米),不管是押一付三還是押三付三,提前退租的違約金在3到9個月租金,不是一筆小數目,所以業主和租戶都還在談判階段”。

在隔街相望的利星行中心和首開廣場,猿輔導的標牌和logo沒有變化。進進出出的員工們也有很多還戴著顯眼的工牌,和平日沒什么兩樣。不過,他們的對話往往是“什么時候走”“去哪兒”等內容。

在首開廣場,保安面對陌生人的拜訪,第一反應還是問:“來猿輔導面試的嗎?”但是,他身后面試掃碼的易拉寶,已經被挪到了出口處?,F在還有人來面試嗎?保安想了想,“最近沒有了。”

不過,面試者們不去在線教育,也會去別的公司。和不愁租的海淀黃莊一樣,望京區域的寫字樓也不擔心。據地產咨詢機構數據,望京酒仙橋區域的甲級寫字樓空置率在10%左右。

“在線教育退租了不怕,本來阿里和美團都在望京,為了提振市場信心,也得繼續努力啊。”一位熟悉望京寫字樓市場的代理機構從業者直言,“上市公司就是這樣,不進則退,辦公室不敢不租。”

此外,他透露,由于滴滴危機引發的出行行業變動,高德打車為代表的出行企業目前在擴張辦公面積。“望京(的租金)一點也不會降,這個市場不就是這樣嗎?在線教育走了,人工智能就來了,人工智能落了,大健康、大數據又來了”。

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不動產運營報道部記者
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