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宋都退地風波背后 杭州二手房成交四連降

饒賢君2021-07-30 16:27

經濟觀察報 記者 饒賢君 樓市一路高歌猛進、全國房企兵家必爭的杭州,剛剛送走了臺風“煙花”帶來的驟雨狂風,卻也迎來了樓市醞釀沉積的暗流涌動與風波。

杭州市首批集中供地中的最大黑馬之一宋都股份(600077.SH),在時隔兩月后放棄5000萬元的預約保證金選擇退地,成為集中供地實施以來,全國首個正式退地的房企,杭州也成了首個出現房企退地的集中供地城市。

土拍市場有人退場,二手房市場同樣火熱不再,在房貸利率調高、涉房貸款鎖緊、學區房泡沫破裂、供需關系突變等多重因素影響下,杭州的二手房成交量已經連跌三個月,從7月最新數據來看,成交量四連降已成定局,無論是同比還是環比,降幅都接近50%。

長牛五年的杭州樓市迎來轉折點了嗎?

20輪競價 5000萬違約

7月21日,宋都股份發布公告,宣布放棄其在5月7日杭州首批集中供地中競得的杭政儲出【2021】8號地塊土地使用權,并將因違約損失5000萬元的預約申請保證金,這一違約金數字占其一季度經審計凈利潤的14.19%。

該地塊位于杭州市運河新城板塊,5月7日,宋都經歷20輪競價后,最終以頂格溢價率29.86%及自持21%、總價17.83億元的代價競得該地塊的使用權,地塊總建筑面積為8.5萬平方米,限精裝均價2.95萬元/平方米,含精裝標準3000元/平方米。

運河新城板塊是杭州樓市的熱門板塊。2020年以來,板塊搖號人數持續走高,新房中簽率持續走低,舉例來說,2020年11月上河公元首開,參與搖號的共780戶家庭,中簽率為15%,而今年6月上河公元加推,吸引了近7000戶家庭報名參與搖號,中簽率降至不到3%。同樣位于運河新城、上周剛剛開盤的萬科河語光年中簽率為3.1%。

歷經20輪競價才拿下這樣一個“不愁賣”的項目,宋都為什么選擇退地?宋都的公告顯示:“是公司經營管理層慎重考慮市場風險因素,基于公司穩健發展謹慎作出的決策,公司不排除保留申請行政復議或提起行政訴訟的權力。”

據多個信源透露,致使宋都退地的主要原因是其原定的合作方之一寶龍地產(01238.HK)中途退出,而宋都在首批集中供地中共拿下5塊地,總耗資預計為44億元,寶龍地產的退出導致宋都的拿地資金出現短缺,只能被迫放棄拿地金額最高的運河新城地塊。

寶龍地產官方否認了與運河新城地塊退地有關的消息,但承認就宋都拿下的臨安天目地塊有過接觸。

一位接近宋都的人士表示,最核心的還是利潤率問題,運河新城板塊的新房供應量極少,需求量遠超供應量,項目去化完全不成問題,但按照21%自持計算,項目存在虧損的風險,因此很難找到其他合作方,“杭州現在商墅也被叫停,幾乎沒有實現盈利的空間”。

根據該運河新城地塊的公開資料,項目需配建居委會、書店等合計建面1125平方米,配建、自持面積按照房企投拓系統內六折的價值估算,該地塊的實際樓面價格超過2.3萬元/平方米,房地差(精裝限價與樓面價的差價)僅6500元/平方米,遠低于行業公認的安全線——9000元/平方米。

這實際上是杭州首批集中供地中拿地房企的常態。杭州市首批集中供地的總成交額達到1178.2億元,綜合整體溢價率約26%,其中41宗地有競配自持要求,最高自持比例達到40%,實際項目銷售利潤率幾乎都卡在各家房企的盈虧線附近。

濱江集團董事長戚金興此前也曾在年度業績會上表示,濱江的融資成本低、品牌影響大,其在杭州首批供地中拿下的地塊,在團隊的精干高效管理下,努力能夠做到1%-2%的凈利潤水平。

據一家房企投拓人員透露,首批集中供地收到了杭州將在二批集中供地試點進行“競品質”的競價方式,即各區上報一宗地塊,按照現房+限售的要求實行競價,并對配建、自持等現行競價方式進行調整優化,“就是要盡量降低土拍市場過熱的情況,競品質實際上就把高周轉給剔除出去了”。

二手房降溫

宋都退地僅是個例,但其映射的是杭州雙限政策下開發商的兩難境地,及其背后由雙限導致的一二手房價格嚴重倒掛現象。

多家房企的投拓人員對經濟觀察報表示,即使知道項目的銷售利潤率可能只在盈虧線上,但大部分房企的投拓團隊依然對杭州拍地充滿熱情,正是因為杭州一二手房價格倒掛的剪刀差,吸引了海量購房者搶購搖號,這讓杭州項目幾乎都保持著100%的去化率,房企能夠輕松實現資金的高周轉和土地再融資,并通過提高整體營收規模、降低融資利率、獲取授信額度等方式提升集團層面的綜合效益。

一位投拓人員這樣總結:“在杭州拿地,就不是圖賺錢,就是打品牌、拼融資、沖規模,杭州市場是很多頭部房企的重要糧倉,每年貢獻可觀的營收規模,但是貢獻的利潤是不如很多其他區域的。”

不過,這樣的方程式也在悄悄拐頭。

根據貝殼、我愛我家等多家機構的二手房成交數據以及7月數據預測,杭州的二手房市場自2021年3月開始一路走低,對比往年數據走出了少見的四連降行情,從3月超過11000套的月成交量一路下滑至7月預估6000套左右的成交量,無論是和今年3月相比,還是和去年7月接近11000套的月成交量相比,下滑幅度均接近50%。

杭州我愛我家的一位門店店長劉起建表示,多項因素共同造就了杭州二手房市場近幾個月成交量的連續下滑,“一是房貸利率三連升,一些銀行的二套房最新利率已經破了6%,而且很難貸出錢來;二是許多熱門學區房泡沫破了,現在開始出現‘偽學區房’的言論,也有說法杭州要實行教育劃片改革;三是五月大量新盤入市,消耗了大批剛性需求,而二手房掛牌量始終在增加。”

5月,針對情緒高漲的樓市,杭州多家銀行首次上調房貸利率,其后,杭州房貸利率三連漲。目前,據經濟觀察報了解,工農中建四大行的首套房利率已經達到5.9%,二套房利率已經達到6%,而其他商業銀行的房貸利率相比四大行更高,達到國內各大城市中較高利率水平。

一位光大銀行業務經理表示,房貸利率不僅漲到了6.1%,而且極難獲批,行內額度極其緊缺,各行獲批放款的時間都在兩個月以上,甚至有銀行一度停貸。

拿錢難、拿錢貴勸退了一部分買房客,劉起建稱,其門店已經有多個客戶因曾有征信違約記錄被拒批房貸,也有客戶等了三個多月還沒拿到房貸款,還有些客戶算了算房貸利率決定再等等,“拿不到錢,再強烈的購買意向也會逐漸消磨掉,然后就覺得還能再看看再等等”。

“學區房”神話的破滅也打擊了二手房市場的熱度,如融信藍孔雀在內的多個學區房項目的二手房量價齊跌,曾經被列為“頂級學區房”的文鼎苑則出現了市價7.5折的法拍低價,而在此之前,學區房法拍價格大多與市價相近,甚至由于不需要具備買房資格,在2020年曾經出現過大量法拍學區房成交價遠高于市價的情況。

最重要的是,在一系列因素共同作用下,杭州二手房市場的供需關系出現了失衡。5月,據記者不完全統計,杭州有超過3萬套新房供應入市,相當于原本兩個月的新房供應,其中不乏萬人搖的紅盤,新盤吸引并解決了市場上的大量存量購房需求,而房貸等問題導致了增量需求急速減少,另一方面,二手房掛牌量則節節新高,在7月突破了15萬套的歷史新高。二手房供給量遠遠高于需求。

這是否會是杭州樓市的拐點呢?業內人士的觀點不一。

前述房企投拓人士表示,在目前政策大勢沒有扭頭跡象的情況下,供過于求的二手市場環境可能會維持相當一段時間,一二手房倒掛狀況會有所改善,房企拿地也會趨于冷靜,“杭州房價猛漲的五年可能會走向句號”。

劉起建則認為,目前二手房雖然短暫出現交易量下滑現象,但交易價格依然未見下降,熱門板塊還在持續上漲,“暴漲可能不再有了,但指望杭州房價下跌可能還沒到時候”。

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不動產運營報道部記者
對一切有趣的事物充滿好奇,探尋真相與本質,關注地產細分領域。