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藍籌物業百強觀察 | 郝炬:收購整合、服務創新成為物業企業的核心競爭力

2021-06-18 15:24

2020年8月12日北京睿信咨詢董事總經理、睿觀研究院院長郝炬在由經濟觀察報社主辦的2020藍籌物業百強峰會上發表了主題演講,對藍籌物業百強企業評選情況及未來物業管理行業發展趨勢進行闡述,以下為郝炬演講內容節選:

首先,簡要地介紹一下中國藍籌物業企業價值指標。第一個是規模,從規模角度講是衡量物業企業綜合實力最基本的指標,企業的營業收入、在管面積、已簽未交付面積、未來增長潛力都在這里體現。

第二是整體的績優,能否有較好的利潤水平、凈資產收益,利潤水平能夠保證股東回報。

第三是良好品牌影響,品牌影響力大,同時客戶滿意度高,最后是業內口碑好。

第四是模式創新,這幾年我們看到物業企業在業務創新方面做了很多有益的探索,已經初見成效。不少物業企業業主增值服務、業態升級、業務創新等領域的拓展,都有值得學習地方。

最后一個是智慧科技,對于物業管理企業,作為服務型企業,如何應用科技手段提升客戶體驗,提高管理效率,包括未來形成智慧社區,綠色科技應用,給業主、給建筑提供更好服務。   

通過五個指標進行藍籌物業價值分析,評選出藍籌物業企業。我們今年第一次把榜單擴容到了百位,很多優秀企業都入選進來,在溝通交流過程中,我們感受到行業發展的活力和大家對未來發展的信心。

簡要地分享一下物業行業近期動態和趨勢。

第一,物業行業市場規模巨大,而且處于整合發展期,2019年物業管理行業規模達到8000億元以上,面積300億平方米左右。2021年將會超過萬億元,市場容量巨大,還有企業進入一些新領域,會進一步擴大物業企業的市場。

中國物業企業處于整合提升的發展階段,我們研究國外龍頭企業發展規律,有三類企業,第一種是資產管理方向,第二是商企服務方向,第三是住宅服務方向。

這些企業經歷了幾十年發展,到現在市值最差的40億美元以上,規模在20億美元以上。中國物業企業離國際化市場企業差距還很大,因此還有巨大空間,也給行業發展帶來了更多整合提升機會。

第二,這一兩年頭部企業增長非常迅速,2008年,前五強門檻只有1000萬平方米,2013年翻了一倍多,達到了2600萬平方米,2016年達到1億平方米,2019年前五強門檻已經超過了2億平方米。

行業集中度也在迅速地提高。2019年40億元收入是top10門檻,前20強是21億元左右,前30強在15億元左右,前50強在9億元左右。

可以看出這幾年頭部企業營業收入規模大幅度增長,管理面積上由于業態和服務類別的差異,整個物業企業差異還是比較大的,但是我們統一用了在管面積進行了平均,基本上前十的門檻在1.5億,前二十的門檻在7000萬平左右,前三十在4500萬平,前五十在3000萬平左右,這是行業分層階的規模門檻。

這幾年頭部企業增速非???,最近五年上市物業公司營業收入年復合增長率超過30%,部分頭部企業營業收入平均增長率超過50%。像碧桂園,雅生活,永升生活服務增速非???,這里既有內生式增長,也有通過收購整合外延式增長,而且外延式的增長占比較大。

頭部企業在管面積年復合增長率超過40%,其中增長比較快的有碧桂園、雅生活,超過了60%。這幾年通過收購兼并實現在管面積快速提升。

第三,物業企業的商業模式在升級,其中很重要表現是物業管理費占營收比重在下降。

上市物業公司基礎物業收入平均占比在70%左右,物業公司的非業主增值和業主增值服務增長速度都比較快,是除了物業管理費外最重要的增長領域。

非業主增值服務主要為地產企業服務、協銷、收樓、配套檢驗、前介顧問。

當然,我們在兩類增值服務更看好業主增值服務,尤其是消費型社區生活類收入增長能夠持續發生,未來想象空間還是巨大的。

業主增值服務中,社區資產管理服務和生活服務是主要增長。各家企業有差異,有一些是大家統一做的,比如資產管理、廣告位、二手房租賃、尾盤、車位、社區生活服務類各家差異很大,美居業務、社區團購、社區消費類業務普遍性較強,還有配套養老、教育、健康、旅游等服務,這些都體現物業公司新業務模式創新。

未來一段時間,各家企業在領域特色和結合自身資源形成的獨特競爭力會逐步地呈現,差異化會更加明顯。

第四,物業行業收購整合持續加劇,將成為規模增長的重要模式。頭部企業強向聯合已經成為趨勢。物業行業收購整合已經開始從大、中型公司收購小型公司,逐步轉向大型公司收購中型公司的過程,收購整合力度不斷加大。

頭部企業強強聯合、互相的參股、合并,早期有招商和中行的物業合并,還有近期龍湖收購綠城服務5%股權,萬科跟戴德梁行成立合資公司。不只是簡單收購,而且頭部企業的戰略性合作。

從國外標桿物業企業發展歷程來看也主要采用并購模式,少的幾十次、多的上百次并購整合。通過并購來實現跨區域發展、跨業態增長,跨專業獲取新專業能力。

大家都在談近期收購越來越難,而且有很多坑。但是對于物業企業而言,收購整合能力將成為核心競爭能力之一。能不能把一家第三方或者其他物業公司收購后成功整合、提效、提高業主滿意度,這個能力在未來一段時間將是物業公司最核心的競爭力。

第五,這幾年,資本市場對物業行業估值長非???,受到資本市場持續看好?,F在已經上市的物業公司29家,未來兩年內將超過50家?,F在準備上市的有二三十家,頭部地產公司大部分物業公司都在準備上市。

為什么會有這樣一個大趨勢,并不是物業簡單進入了風口,我認為還是有長線理由。

在中國經濟放緩大背景下,物業管理行業輕資產服務模式受到了資本市場的青睞,物業行業在國外已經受到資本市場關注很多年了,是一個很成熟的行業,這是很重要的前提。

以前地產或者制造業是通過大投資、快速銷售實現回報,而物業是服務行業,這是地產從建設向持有、從重資產向輕資產服務轉型的重要方向。這種模式現金流更加穩定,抗風險能力更強,而且在行業整合階段,頭部企業有良好增長,這幾點為資本市場看好物業重要支撐點。

未來,物業行業依然會受到資本市場青睞,我想提醒大家要冷靜思考,一家公司更重要的是從企業內部來提升市場化運營和競爭能力,這才是最核心的可持續發展能力。

同時,非住宅為主的新賽道未來一段時間將更受到關注,上市的29家物業公司大部分以住宅為主。近期以商企服務、城市公建、特色醫療機構為主業態的公司將更加受到關注,而且未來公共服務也將成為物業公司重要的拓展領域。

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