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多地公積金“預警”

陳月芹2021-06-17 19:37

經濟觀察報 記者 陳月芹 李曉到現在還在懊悔,為什么寄送信用卡結清證明的快遞沒有早一天到。即使早到半天,也許他就能少支出18萬元利息。

時間臨界點是6月9日下午5點,海南省住房公積金管理局發布了一則通知,《關于落實住房公積金個人住房貸款“存貸掛鉤”管理有關事項的通知》(下稱《通知》),調整公積金貸款計算方式,6月10日開始實施。

根據最新的計算公式,雖然個人和夫妻最高貸款上限仍是70萬元、100萬元,但貸款門檻卻大大提高了。

目前,已經有南通、合肥、無錫、宿州等10余個城市公積金個貸率超95%,已觸碰個貸率紅線,公積金流動性吃緊,拉響了住房公積金“預警”。

調整公積金貸款政策不僅僅是海南,今年以來,已有貴陽、洛陽、鶴壁、佛山等地調整住房公積金個人住房貸款額度計算公式、減少約10%的額度或降低二套房貸款額度等。

進退兩難

在海南工作將滿6年的李曉,終于攢夠首付,決定買房安家。

今年3月中旬,李曉簽下購房合同,并付了100多萬元的首付,辦理完房子的網簽手續。

6月3日,李曉到海南省公積金管理局提交貸款相關材料,工作人員經過測算,告訴他個人貸滿70萬元沒有問題,但需要交一份信用卡的結清證明,一周內(6月11日前)提交便可辦理。

李曉的信用卡需要從北京開戶銀行處開具,這一周,他一直盯著北京寄來的快遞信息,6月9日下午4點多收到結清證明,計劃第二天去公積金管理局辦理貸款手續。

兩個多小時后,《通知》發布的消息傳開了,李曉對照公式反復計算了幾次,關于新政對自己購房的影響,他多少有些疑惑。

第二天早晨,李曉懷著忐忑的心情去公積金管理局,再次詢問是否能按照原辦法貸款,因為他已經付完首付,辦了網簽,此前已經向公積金管理局提交了部分材料。工作人員給出否定的答案。

工作人員告訴李曉,他的公積金貸款額度需要按照新公式重新計算,李曉公積金賬戶余額9.7萬元,繳存年限5年,月均繳存2500元,公積金貸款額度不到30萬元。

這是一年內海南對公積金貸款政策第二次調整。2020年8月20日,海南公積金貸款個人、夫妻最高額度分別從50萬元、70萬元提高到70萬元、100萬元。

根據《通知》,6月10日起,海南最新的公積金貸款額度計算公式調整為:貸款額度=繳存余額×1.8倍+繳存年限×(0.60÷月均繳存額)或(固定值4)〕×貸款類型系數,以萬元為單位。

按照新公式,公積金余額、繳存年限等基數不變的情況下,李曉的可貸額度降了40多萬元。想要繼續購房,這部分需要轉化為商業貸款,由此李曉需要多支出超過18萬元的利息。

李曉不是個例,一夜間,公積金貸款額度經歷“滑鐵盧”的還有鄒雨,2020年從陜西畢業后,她和來自全國各地的400多名畢業生,通過人才引進到海南洋浦經濟開發區工作。

此前,海南省公積金管理局按照舊辦法給她測算過,只要繳存6個月公積金,且還款能力穩定,其個人能貸滿70萬元。

5月23日,鄒雨付了45萬元首付,原本計劃走組合貸方式,公積金貸款70萬元,剩余73萬元走商業貸款。

海南公積金新政出來后,鄒雨的計劃被打亂了。她的公積金余額1.5萬元,月均繳存額2400元;公積金繳納不足1年,繳存年限時按1年計算,公積金最高可以貸款5.2萬元,近138萬元需借用商業貸款,遠遠超出她的承受范圍。

首付已交、網簽已辦,鄒雨和李曉等人面臨兩個選擇:一是多背數十萬元的商業貸款,月供負擔加重;二是違約退房,扣除10萬元至20萬元定金不等。

一位海南的購房者告訴經濟觀察報,他的購房合同里寫明,政策變化不屬于不可控力因素,若購房者違約,需扣除20%的總房款,他的違約代價達33萬元。

新算法

各地對公積金貸款額度的發放標準不一,但大致思路是:月均繳存越多,繳存年限越長,可貸額度越大,并設置個人和家庭可貸額度上限;優先剛需、首套購房者。

海南新的公積金計算公式包括兩個部分,第一個是繳存余額乘以1.8倍;第二個是繳存年限乘以(0.60÷月均繳存額)或(固定值4),其中“繳存年限”上限是4年,月繳存余額≥0.15萬元的,以0.6÷月均繳存額計算,月均繳存額<0.15萬元的,以固定值4計算。最終貸款額度為兩個部分的疊加。

按照新政,對于公積金繳存年限較長、存繳余額較大的購房者影響相對較小,但對于繳存余額較少、繳存時間較短的購房者影響較大。

以李曉為例,由于繳存余額較少,雖然月均繳存額2500元,但經過0.6÷月均繳存額計算后,整體可貸額度相對較低。

根據《通知》規定,通知實施前,借款人已提交完整的住房公積金貸款申請材料,并錄入住房公積金“互聯網+”信息系統受理貸款業務的,執行原有的業務規定。

對于已交首付、但未辦理貸款的購房公積金貸款等問題,6月15日,李曉致電海南省公積金管理局,得到的回復是:購房是個人行為,還不上貸款也是個人行為;購房合同審批是住建部門的事,公積金管理局以“已提交完整住房公積金貸款申請材料”為分界點,沒有不妥。

6月10日,在海南省公積金管理局,一位工作人員向李曉解釋,收緊公積金貸款是因為“海南公積金個貸率很高,貸出去的錢比較多”,但具體數字未透露。

另一位購房者提供的錄音顯示,海南省公積金管理局工作人員告訴她,之所以收緊公積金貸款,主要因為“公積金余額不足了”。

目前李曉進退兩難,“購房和還貸款確實是個人行為,但此前評估出能貸款70萬元,我是根據自己的月付能力買房,現在突然收緊額度,沒有過渡期,對我們影響很大”。

海南公積金年度報告顯示,2020年,海南發放個人住房貸款1.9萬筆103.4億元,2019年這一數值為1.4萬筆、66.8億元,同比增長32.9%、54.8%。

截至2020年末,海南累計發放個人住房貸款19.6萬筆620億元,分別比上年末增長10.7%、20 %;貸款余額419億元,同比增長17.8%,貸出額度增幅高于余額增幅。

2020年底,海南的個貸率為86.6%,比上年末增加4.53個百分點。個貸率,是公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比,體現了公積金支持個人貸款買房力度。

一位接近海南省公積金政策制定部門的人士向經濟觀察網解釋,此次收緊公積金貸款,主要原因是從2020年到今年,海南全省公積金用于購房的貸款支出額快速上升,僅今年前5個月間,海南的個貸率從86.6%上漲至91%,又創新高,已經觸及住建部的公積金二級預警機制。

根據公積金資金供求預警機制分三個等級,個貸率在85%-90%啟動一級預警,個貸率在90%-95%之間啟動二級預警,當個貸率超過95%啟動三級預警。

“原先的貸款門檻比較寬松,只要新海南人繳納6個月公積金,就能撬動頂額的70萬元貸款,這確實能解決很多人的貸款購房需求。但那個門檻太低了,很多人每月只繳存最低的額度蹭貸,沒有為(公積金)繳存作多少貢獻。這不公平。”該接近政策制定部門的人士透露,原貸款門檻過低、房地產市場較為活躍,是出臺公積金新政的背景,其出發點是鼓勵多繳多貸,兼顧公平性原則。

該接近政策制定部門的人士也解釋,既為“存貸掛鉤”,大思路是繳存額度跟貸款額度相關聯,所以,新計算公式主要分為兩部分,一是根據余額乘以1.8倍,這部分占大頭,“要鼓勵職工多交,得把個人公積金吸納進來”;二是根據繳存年限和月均繳存額算出的額度,這部分是輔助。

對于“月繳存越多,反而貸得越少”的觀點,該接近政策制定部門的人士說,公式前半部分的繳存余額起主要作用,后半部分設置固定值,是為了對低收入者有托底的作用,“即使他收入很低,連繳4年依然能獲得至少16萬元的貸款”。“看你怎么理解公平性。”

多地收緊

2020年海南公積金個貸率觸及一級響應“警報”,但收緊力度顯然更大。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,去年8月,海南放寬了公積金貸款的額度,個人從50萬元提升至70萬元,夫妻從70萬元提高到100萬元,導致個貸率走高。

對于這次公積金新政,李宇嘉認為海南有其特殊性,一是海南多次強調不依賴房地產,有壯士斷腕之勢,調控壓力較大;二是自貿港政策發布以來,人口集聚效應明顯,新市民落戶人數大增,但因為新市民的公積金已繳存額度不多,對全省公積金貢獻率較低,導致公積金貸出比收取的增幅更大,必須提前預警。

“存貸掛鉤政策肯定是要落地的,因為目前海南的房地產市場比較火熱,個貸率持續上新高,資金已經不足以支持以前粗放式放貸的模式了,必須要收緊。”前述接近政策制定部門的人士強調了當下推行存貸掛鉤制度的必然性、急迫性。

此次新政沒有設置緩沖期,導致部分已首付、網簽的購房者進退兩難,該人士也表示理解,“確實落差太大了。我們6月9日有收到的指示,要清空所有待辦任務,已受理的全都完成審批。但6月10日開始,整個公積金系統已經更換了,跟原先的計算參數完全不一樣了。”該人士也表示,已將部分市民已購房、受新政影響的情況進行上報。

易居研究院數據顯示,今年一季度海南房價同比漲幅為11%,超過全國8%的水平。6月17日,國家統計局公布的最新數據顯示,5月??谛路客壬蠞q5.4%,三亞同比上漲6.8%。

除海南外,已有南通、合肥、無錫、宿州等10余城市宣布公積金個貸率超95%,觸碰個貸率紅線。包括海南、貴陽等在內多個城市收緊公積金貸款。

4月14日,貴陽發文稱,近年來公積金個貸率持續超過95%、“流動性已嚴重不足”,因此啟動公積金流動性風險三級響應,首套房的公積金貸款的首付比例、最高額度不受影響;但二套房公積金貸款額度降低10%,且首套貸款結清滿1年后才能使用,首付比例不低于4成。

各地公積金收緊的調控手段包括但不限于收緊貸款額度、放緩貸款速度、停止異地互認等、收緊租房提取額度、嚴管騙貸行為等。

4月易居研究院發布的《10城公積金個貸率觸碰紅線》報告中分析,多地收緊公積金貸款,與公積金流動性不足有關,同時也說明部分城市住房投資過熱、公積金出現透支的現象。

“疫情期間,全國部分重點城市房屋交易市場明顯升溫,這使得公積金貸款處于高位運行狀態。在流動性把控不到位的情況下,公積金資金池將會告急,進而出現無錢可提可貸的風險。”該報告稱。

李宇嘉對經濟觀察報表示,每當樓市明顯回升,公積金個貸率就會走高。“一個地方的公積金是一個封閉的池子,不像銀行之間可以流轉、拆借。”因此,部分城市需要放寬提取門檻,部分城市則需要收緊,分類分級調節。

房價水平、房地產交易冷熱程度、公積金貸款門檻等,都會影響公積金資金池的水位線高低。

一位住建系統人士向經濟觀察報表示,各地對公積金貸款的收緊或放松,屬于地方政府責權,不能跟中央層面的公積金改革動作掛鉤。目前也并未收到全國將收緊公積金貸款的消息。

李宇嘉也提醒,個貸率觸頂是周期性的。隨著各地強化對樓市調控的力度,樓市熱度會下降,個貸率又會回到正常區間。

6月17日,一位同樣受新政影響的購房者,再次收到開發商的催辦貸款的信息。她只能在上班間隙,跑到單位樓梯處不停地撥打市民熱線。她的訴求很明確,希望政策有過渡期,爭取到在新簽證前已交首付、辦網簽等購房群體能按照舊辦法申請貸款的“寬限”。

她從2013年到海南上學,畢業后作為引進人才留下,今年5月底動用家里6個錢包,外加借款,終于湊齊了50多萬元首付,原先的月付已經到達極限。“我可能要沒有家了。”她哽咽著說。

(應受訪者要求,李曉、鄒雨為化名)

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