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離場的潘石屹與進擊的黑石

程璐洋2021-06-17 19:03

經濟觀察網 記者 程璐洋 6月17日上午9時,SOHO中國(00410.HK )正式復牌,開盤價4.76港元,相比15日停牌價格上漲24.74%。

股價的變化來自前一天的收購消息。6月16日,SOHO中國官方微信稱,黑石發出全面收購要約,投資SOHO中國有限公司,以取得SOHO中國的控股權。交易完成后,SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權。SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

16日晚間,SOHO中國發布公告,高盛代表黑石集團以5港元/股的價格,總共收購SOHO中國約28.56億股股份,交易價格約236.58億港元。

交易

對這筆買賣,成交價格是市場關注的重點。

公告顯示的5港元/股,總計236.58億港元的交易價格,約合30.45億美元,相比去年傳聞中黑石集團與SOHO中國就后者私有化進行談判,提出6港元/股的報價,總對價約40億美元,交易價格大幅下降。

2020年3月11日,SOHO中國公告,公司在與海外金融投資者洽談,以探討進行戰略合作的可能性。據外媒報道,該金融投資者為黑石集團,同年8月13日,SOHO中國又發布公告稱,公司與投資者就2020年3月11日公告中提及的潛在交易所進行的討論已經終止。

一位曾在SOHO中國任職的大宗交易行業從業者告訴經濟觀察網,彼時的談判終止,很有可能是因為中國寫字樓市場的空置率和去化率變化較大,雙方在交易價格上未達成一致。他表示,隨著中國疫情的控制逐漸明朗,SOHO中國持有資產的一線城市市場,已經是國際資本的重點關注區域,尤其是市場表現優于上海的北京市場。

據SOHO中國2020年年報,截至2020年底,其在北京、上海的資產為北京的前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO II、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO,以及上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場、古北SOHO,2020年底的平均出租率為79%。

值得注意的是,2020年北京辦公樓租賃市場最大的單筆交易位于麗澤SOHO,引入華為中國區總部,簽約面積5.9萬平方米。

據國際房地產投資顧問機構“五大行”發布的2021年第一季度數據,北京寫字樓市場平均空置率15%,上海寫字樓市場平均空置率20%。

財報顯示,2020年,SOHO中國實現營業收入約21.92億元,同比增長約19%,但同期歸母凈利潤為5.36億元,同比下降約59.77%。

前述從業者解釋,2020年,SOHO中國的“增收少利”,與寫字樓行業基本情況相符。他解釋,雖然從目前數據來看,北京和上海的寫字樓市場空置率仍在上升,但今年一季度的凈吸納量也在迅速恢復,“尤其是北京市場,未來供應沒有上海多,而且互聯網行業的拓展需求很明確,現在各種投資都在聚焦北京市場,SOHO中國在北京的幾個資產的位置還是很優越”。

離場的潘石屹與進擊的黑石

SOHO中國于2007年在香港上市,融資19億美元創當時亞洲最大的商業地產企業IPO紀錄。2010年,SOHO中國銷售額達到238億元峰值,此后,SOHO中國走出了一條和主流房地產企業高周轉、拓規模截然相反的發展路線。

2012年,SOHO中國創始人潘石屹宣布由銷售型物業轉為持有型物業,但聽其言還要觀其行,轉型聲后,SOHO中國對單個資產的出售動作以及整體出售的消息從未停止過。

2014年起,SOHO中國以總價52.3億元,向金融街控股出售上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場,還向攜程網出售了上海凌空SOHO部分物業,價格30.5億元。

2015年至2017年,SOHO中國分別以84.93億元、32.97億元、35.73億元和50.08億元出售其所持外灘8-1地塊股權、SOHO世紀廣場、上海虹口SOHO,并逐步清空凌空SOHO。

2019年,又以7.61億元出售位于北京9個項目的2583個停車位。

2020年,不僅傳出整體出售給黑石的消息,在終止與黑石談判之后的11月,有消息稱,私募股權投資公司高瓴資本與SOHO中國進行了初步談判,擬將后者私有化,交易價值或超20億美元,該消息后被雙方否認。

相比SOHO中國的出售之路,黑石集團近年來在中國市場一路高歌猛進。

據黑石官網,黑石集團是全球領先的房地產投資管理公司之一,代表養老基金、大型機構和個人投資資本,投資于私募股權、房地產、信貸和對沖基金,以及基礎設施、生命科學、保險和成長型股票等另類資產,從2008年以來,在中國投資了辦公樓、商場和物流資產等。

今年6月,黑石以13億美元收購了美國國際數據集團(IDG),此前還收購了富力物流園區70%的股權等。

根據SOHO中國公告,此次要約完成后,黑石計劃保持公司的現有主營業務和管理團隊,而SOHO中國董事會成員也將改變。董事會目前由五名董事組成,分別是執行董事潘石屹和張欣,獨立非執行董事孫強、熊明華和黃晶生。要約截止后,潘石屹和張欣將從董事會退任,黑石集團將擬向董事會提名新的執行董事。

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