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解救華夏幸福

田國寶2021-06-17 18:27

經濟觀察報 記者 田國寶 經濟觀察報多方獲悉,有關華夏幸福綜合性風險化解方案已經制定完畢,最快將于7月上旬對外公布。

根據各方透露出來有關風險化解方案的信息,這是一套旨在讓華夏幸福擺脫債務違約風波和流動性危機、恢復正常經營的一攬子方案。

自今年初華夏幸福危機爆發以來,在河北省、廊坊市及相關金融機構主導、參與下,成立了華夏幸福風險化解領導小組,由中國平安和工商銀行河北分行牽頭成立債務會,華夏幸福自身也成立多個相應風險化解工作小組。

一位接近消息的人士透露,初版方案在4月已經成型,此后,一直與債權人就方案內容進行交換意見,目前已經取得部分債權人的首肯。最終方案還需經過國務院相關部門的審批通過,才能正式公布。

截至一季度末,華夏幸福有息負債合計2053.27億元,其中一年內到期債務規模是1040.8億元。根據6月11日華夏幸福發布公告,其累計違約債務本息金額達到了635.75億元。

此外,因股票質押違約被金融機構處置及可轉債換股等因素,華夏控股先后被動減持7827.44萬股華夏幸福的股票,涉及資金4.81億元。截至6月15日,大股東華夏控股持股比例降至24.94%。

框架

今年初,華夏幸福綜合性風險小組、債委會等機構成立,這個在石家莊一家賓館內封閉辦公的臨時機構,成為華夏幸?;鈧鶆诊L險的關鍵所在。

據一位接近華夏幸福的人士介紹,每一個進入小組工作的人,無論是政府機構和金融機構的工作人員,還是華夏幸福的員工,第一步就是簽署保密協議,有關華夏幸福債務風險的化解方案處于高度保密中,并不是每一個工作人員都機會看到。

上述接近消息人士也表示,只有極少數的決策人員能夠接觸到方案全部內容,其他人都是在日常工作過程中涉及相關工作或相互交流時能夠窺得一二,“大家了解的都是一個大概思路,具體細節并不完全清楚。”

一位華夏幸福債權機構的工作人員告訴經濟觀察報,他們在和華夏幸福相關機構溝通過程中,對相關方案有初步了解,但并不清楚方案的具體內容,也沒有看過方案文本。

華夏幸福曾在多個場合反復承諾不逃廢債,為綜合性風險化解方案制定和實施爭取時間,并爭取早日恢復正常經營。根據各方透露出來的相關信息,華夏幸福綜合性風險化解方案有幾個方面重要內容。

第一,債務展期,相關到期債務根據到期時間做1-2年展期;相關債券到期后,通過與債券持有人協商轉化為非債券類債務;經債權人同意,對部分債務進行轉股,但這一部分轉化會有相應的上限。

無論是債務做展期處理,還是債券轉化為債權,等到新的資金注入或華夏幸福實現正常經營、恢復流動后,再對相應的債務進行分期償還。據上述接近消息人士透露,目前已經取得部分債權人的首肯,部分還在談判中。

第二,由一家中央級國有企業以現金方式出資、相關地方政府以土地出資,與華夏控股組建一家新平臺公司(有消息稱這家新平臺公司為河北新空港發展投資有限公司)。新平臺公司將取代華夏控股成為華夏幸福的大股東。

上述債權機構人士認為,無論是新空港還是其它主體,這個新平臺公司代表的不僅僅是地方政府,有更加廣泛代表性意義;新平臺的業務也不僅僅是持股平臺,也有更加廣泛的業務范疇,大概率會承接部分華夏幸福原有業務。

第三,華夏幸福的相關業務將進行重組,一種潛在的可能是會剝離部分資金沉淀周期較長的業務,未來保留下來的業務側重華夏幸福以往優勢,可以保證快速周轉和具備較好的變現能力。

上述接近消息的人士判斷,住宅、產業園區運營和商業可能是未來華夏幸福的主要業務。但有關產業新城的基礎設施、土地整理等相關重資產業務是否保留,其表示目前還處于不確定中。

南方總部業務去留一直受到外界關注,6月,南方總部城市更新業務已經轉讓給深圳市鵬瑞地產開發有限公司,此前有傳言稱,武漢長江中心售樓處已經由鵬瑞地產接管。

不過,該消息人士表示,南方總部業務屬于華夏幸福優質資產,也是重組后華夏幸福發展方向之一,全部剝離的可能性不大。

第四,華夏幸福董事長王文學會留在華夏幸福從事“擅長的業務”,但相關權重可能會下降。由于實控人發生變化,未來新的實控人派駐的高級管理人員,在重組后華夏幸福的話語權會超過王文學。

華夏幸?,F有的管理和團隊人員的基本面不會發生根本變化,但根據股東和業務變化需求,相關管理職位和業務口線人員會出現相應變動。

按照各方預期,華夏幸福債務危機將在2021年解決,2022年將恢復正常經營。

保證

2017年以來,已經有福晟、泰禾、藍光、華夏幸福等多家房地產企業出現流動性危機,與其他房企相比,至今華夏幸福沒有出現資產被查封和股權被凍結的相關情況。

多個華夏幸福的員工告訴經濟觀察報,從1月危機爆發以來,華夏幸福員工有相應的變動,但核心團隊基本保持穩定,其中有一個重要原因的是,華夏幸福一直保證員工工資正常發放。

在上述接近華夏幸福人士來看,雖然華夏幸福出現大額債務違約情況,但由于各方采取積極措施,依然能夠保持一定的流動性,并沒有出現因停發工資而導致大面積離職情況。

“畢竟每個員工都需要養家,正常發放工資是一個基本的保證。”該接近華夏幸福人士表示,相關業務性員工穩定,也是實現小范圍自我造血的主要保證,“如果主要業務人員都走了,沒人干活了,復工復產都難。”

據其透露,危機爆發以來,華夏幸福采取以項目為單元的封閉式運作措施,即單個項目憑借自身資產可以實現再融資,從而保證項目按計劃復工,“集團不會從項目抽調資金,或者挪用項目融來的資金。”

這種情況下,一部分項目通過封閉式運作陸續實現復工,部分城市項目陸續恢復了銷售。上述接近華夏幸福人士表示,目前華夏幸福90%以上的項目實現復工,相當一部分項目開始恢復銷售。

一旦項目恢復施工、恢復銷售,也就有了回款,除了一部分用來償還項目融資、支付工程款、工人工資等基本保障外,還有少量回款可以回流到集團,“雖然說還達不到償還債務的程度,但基本能維持公司日常經營。”

華夏幸福之所以在危機爆發后能夠實現項目封閉式運作,并維持相應的運作,很大程度與司法集中管轄有關。今年初華夏幸福危機爆發后,有關華夏幸福的所有司法案件均指定由廊坊中院集中管理。

項目一旦被查封,融資、銷售、轉讓等行為均無法實現,喪失流動性,不僅項目復工、復售難度較大,而且容易引發建筑商、供應商和購房者的反彈。

通過司法集中管轄,一定程度避免了項目資產被輪候查封以及股權被凍結引發的一系列問題,保證項目自我造血能力的實現。

據接近華夏幸福人士透露,危機發生半年來,購房者維權情況鮮有發生;也沒有大面積和長時間拖欠建筑商、供應商、建筑工人的款項,“我們資產是有的,如果不能變現,最后就只能是死路一條了。”

借鑒意義

2020年四季度,由于環京限購對銷售回款帶來持續影響,京津冀地區疫情反復出現及到期債務規模較大,再加上因對賭失敗,平安暫停進一步輸血,眾多因素影響下,華夏幸福流動性危機開始顯現。

上述接近華夏幸福人士表示,因為華夏幸福沒有實現對賭業績承諾,導致平安面對投資者面臨較大的壓力,所以,華夏幸福內部對平安停止對華夏幸福輸血的選擇,也表示理解,“畢竟平安也是商業機構,不是慈善機構。”

華夏幸福內部普遍也都認為,平安入股,對華夏幸福走出第一次危機、建立信用體系及恢復融資起到了決定性作用,“如果沒有去年疫情影響,業績對賭就能順利完成,加上南方總部業務陸續進入銷售,可能就避免危機發生。”上述接近華夏幸福人士表示。

但商業世界沒有“如果”,危機發生的時候,如何更加積極的面對問題、解決問題更為關鍵。上述接近消息人士表示,華夏幸福與地方政府、金融機構之間多年建立起來的互信,使得危機發生時,華夏幸福能夠及時獲得相關方面的積極支持。

去年底,意識到危機后,王文學第一時間向河北省及廊坊市相關部門做了情況匯報。河北省和廊坊市也將相關情況向國務院相關部門做了匯報。

此后,在省市政府及相關部委牽頭下,華夏幸福綜合性風險化解領導小組成立,并先后成立包括債委會在內的6個工作小組。華夏幸福信用債發生違約的時候,相關工作小組已經展開工作。

其中司法集中管轄統一到廊坊市中院,被普遍認為是幫助華夏幸福走出泥潭的根本性措施,一方面保證了資產流動性,另一方面也減輕了眾多社會壓力,能夠將更多精力和時間投放到化解風險工作中。

上述接近消息人士認為,不同于南方發達省份,可以通過直接輸血幫助企業走出危機,北方地區的省份普遍“沒有那么有錢”,所以在其他方面給予了華夏幸福幫助較多,“關鍵是溝通及時,前期也沒有任何隱瞞,都如實做了匯報。”

另一個重要因素是,由于華夏幸福產業新城業務應收款中,有很大一部分為地方政府基礎設施結算款項,一旦華夏幸福發生危機,牽涉范圍較廣,這也是地方政府能夠及時出手的重要原因之一。

由于有權威機構支持,華夏幸福在與債權人也保持良好的溝通,促進了相關債務展期的順利進行,“后續一旦有資金和土地進來了,個人判斷,恢復正常經營秩序的難度不是很大。”上述接近華夏幸福人士表示。

但華夏幸福是否能夠順利化解風險,走出危機陰影,目前仍是未知數。一切在7月正式的綜合性風險化解方案正式公布后才能水落石出。

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不動產開發報道部主任兼高級記者
主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。